La législation et la jurisprudence

Bail commercial : plus de transparence

Sauf à être propriétaire de ses murs (mais c’est alors le plus souvent via une SCI elle-même liée à l’entreprise par un bail), l’exploitant est lié par un bail commercial pour la jouissance de ses locaux.

Une grande précaution doit être apportée, tant aux conditions matérielles et pratiques de la mise à disposition, qu’au contenu des clauses du bail.

En réalité, toutes les clauses sont importantes, qu’il s’agisse de la désignation, de la destination, du loyer et de son mode de révision, des charges assumées par le preneur, des garanties, des modes de résolution des litiges, etc.

Une mauvaise compréhension, une lecture trop rapide, une négociation non éclairée, peuvent réserver des mauvaises surprises, au cours du contrat ou à son terme, en cas de cession du fonds ou seulement du droit au bail.

On sait que la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret du 3 novembre 2014 sont venus mieux encadrer certains aspects de la relation bailleur/preneur commercial.

L’impact de la réforme du droit des contrats

Mais la réforme du droit des contrats (ordonnance du 10 février 2016 et loi du 20 avril 2018) est aussi venue impactée les baux commerciaux, conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2016 au titre de, synthétiquement :

– la formation du contrat, avec l’intégration dans le code civil d’obligations préalables à la conclusion du contrat : quant aux informations dont l’importance est déterminante, à la bonne foi et la loyauté dans la négociation, à peine de mise en cause de responsabilité voire d’annulation du contrat,

– la validité du bail dûment signé, avec l’introduction de la notion de déséquilibre significatif, le renforcement de l’obligation de « délivrance » concernant les locaux,

– la vie du bail, avec l’introduction de l’imprévision pouvant permettre de remettre en cause les conditions initiales,

– l’inexécution avec la facilitation, par exemple, de suspendre sa propre exécution si son cocontractant manque gravement à ses propres obligations.

Mais il faut savoir aussi que certaines dispositions législatives nouvelles ne sont pas « d’ordre public » et peuvent être écartées dans le contrat.

Ainsi on le voit, la négociation puis la rédaction du contrat de bail, méritent une attention toute particulière et l’œil professionnel de l’avocat (aucun monopole n’étant réservé à une autre profession).

Un droit du travail qui ne chôme pas

Le droit du travail a profondément évolué depuis l’entrée en vigueur des ordonnances Macron. Leurs dispositions ne modifient pas seulement les règles du dialogue social, elles assouplissent celles de la rupture du contrat de travail, encadrent les indemnités prud’homales et simplifient la représentation du personnel.

« Il s’agit d’adapter notre modèle de relations sociales pour le rendre plus performant dans la recherche qui est indispensable de la conciliation entre performance économique et sociale », expliquait Murielle Penicaud, la Ministre du Travail.

En fait, les spécificités des TPE et PME sont prises en compte. Pour cette raison que tout créateur ou tout dirigeant d’entreprise doit s’entourer de bons conseils : les changements les concernent très directement !  La négociation d’entreprise, par exemple, n’est plus l’apanage des seules sociétés pourvues de délégué syndical. La nouvelle réforme étend très largement le champ de la primauté de l’accord d’entreprise (bien au-delà de la durée du travail et des congés), tout en ménageant un domaine prioritaire à la branche… Elle organise ainsi une nouvelle répartition des rôles entre la branche et l’entreprise autour de trois blocs.

Autres changements majeurs : la représentation du personnel est modifiée avec la création du Conseil Social et Économique. Exemple : ce CSE se substitue aux délégués du personnel, les DP, dans les entreprises de 11 à 49 salariés inclus.

Mais les ordonnances mettent également un terme à la règle selon laquelle, dans le cadre d’une rupture de contrat de travail, la lettre de licenciement fixait le cadre du litige. Les ordonnances redéfinissent également le périmètre d’appréciation du motif économique, ainsi que les règles d’indemnisation : elles sont profondément revues. La conciliation prud’homale est encouragée.

Autant dire qu’aujourd’hui il est préférable d’être bien accompagné pour s’y retrouver. La moindre erreur ne pardonne pas. L’avocat veillera donc à ce que votre entreprise n’en fasse aucune.