En tant que bailleur, vous devez être vigilant sur des nombreux points.

1. Lors de la rédaction du bail, attention aux clauses pénales !

En matière de bail d’habitation, depuis la loi du 6juillet 1989, plusieurs textes ont complété le dispositif législatif (lois ENL et ALUR).

Le contenu du contrat, notamment, s’est vu davantage encadré et un contrat type est même proposé par le service public (décret du 29 mai2015), afin que les bailleurs non professionnels ou non accompagnés d’un conseil ne se trompent ni sur les clauses impératives (art. 3loi 1989) ni, surtout, sur les clauses prohibées qui sont au nombre de 19 selon l’art. 4dela loide1989.

Parmi ces dernières, figurent depuis la loi ALUR celles mettant des amendes ou pénalités financières à la charge des locataires en cas de manquement à leurs obligations (y compris en dehors du paiement du loyer). En cas de présence dans le contrat, elles sont réputées non écrites.

Certes, cette interdiction ne concerne que les baux signés ou renouvelés depuis le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi ALUR. Pour autant, même si ces clauses pénales sont valables pour les baux ayant pris effet avant, le juge a toujours la possibilité de réduire ou d’anéantir les montants produits par celles-ci, dans certaines conditions. Il faut alors défendre ses intérêts.

En matière de bail commercial, en revanche, ces clauses sont autorisées, mais elles restent sujettes à appréciation par le juge.

2. Lors de la remise des clefs et de l’état des lieux, ne rien négliger, sinon gare à la sortie !

À l’occasion de l’état des lieux, il faut, avec le (ou les) locataire(s) -ou leur représentant- mentionner la localisation et la description des lieux, des équipements, matériels et objets remis, qualifier leur état, dater le document établi en au moins deux exemplaires et le faire signer par toutes les parties dûment identifiées.

Ce document qui doit être joint au contrat de bail constitue la référence pour l’évaluation des réparations et remplacements éventuels, à la fin du bail.

À défaut d’état des lieux, une présomption de bon état lors de l’entrée dans les lieux va s’appliquer. Elle peut être balayée par la preuve contraire, mais cela n’est pas si simple.

3. En cas de vente du bien loué à usage commercial comme à usage d’habitation, la liberté n’existe plus !

Le local donné à bail à usage d’habitation ne pouvait être vendu sans proposer au locataire d’exercer son droit de préemption.

Il en est de même pour les locaux destinés à un usage commercial ou artisanal et la loi Pinel du 18 juin 2014 a calqué les modalités de mise en œuvre, décrites au nouvel articleL145-46-1 du code de commerce, sur celles élaborées pour les locaux à usage d’habitation. Ne pas se tromper sur la valeur du bien, pour de nombreuses raisons dont celle liée au droit de préemption du locataire !